Posted by 🕐 Tempo di lettura stimato: 2 min
L’emergenza Covid e le misure, di varia natura e tenore, che si sono abbattute su molti comparti di attività commerciali, hanno determinato uno scostamento tra gli importi che le attività corrispondo a vario titolo come locazioni, affitti, royalty per licenze e i loro incassi.
Sono dunque molte le attività che hanno intrapreso o stanno valutando possibilità di rinegoziazione dei contratti con le loro controparti.
In alcuni casi la ragionevolezza dell’interlocutore permette di giungere rapidamente a degli accordi. In altri casi, invece, la questione è piu’ articolata oppure l’obiettivo piu’ difficile da raggiungere.
Negli ultimi mesi, diversi Tribunali sono stati impegnati da soggetti che chiedevano lo sfratto per morosità di attività economiche in crisi in ragione del lockdown; i giudici, tuttavia, con diverse ordinanze hanno respinto la richiesta del procedente, cosi come quella di escutere fideiussioni depositate a garanzia. Hanno infatti riconosciuto la impossibilità incolpevole del debitore derivante non già da mala gestio o da incapacità di varia natura, bensì dalla impossibilità ad esercitare la propria attività derivante da leggi dello Stato. In altre parole, una incapacità economica nascente da una imposizione esterna che determina la impossibilità, totale o parziale, a far fronte agli impegni giuridici assunti.
Il principio della rinegoziazione trova fondamento nel fatto che il nostro sistema giuridico crede nella conservazione del rapporto contrattuale tutte le volte in cui cio’ è possibile, anche a costo di emendamenti dello stesso, e nella compartecipazione di tutta la filiera economica alla eventuale crisi. La rinegoziazione consente di riportare i meccanismi economici all’interno di parametri reali e attualizzati, superando quelli, non più adeguati, che avevano costituito la base al momento della conclusione del contratto. A seconda della tipologia di contratto e dei meccanismi scelti per la sua rinegoziazione possiamo trovarci di fronte a diversi scenari.
Contratti di locazione
I contratti di locazione sono forse la platea più ampia di contratti che subiscono problematiche in periodi di crisi. È evidente che soprattutto in caso di grosse superfici e di zone centrali i valori in gioco possono essere estremamente elevati. Per questa ragione la rinegoziazione di un contratto di locazione è questione delicata come delicati sono i nuovi parametri da adottare ovvero i meccanismi da far scattare. In una situazione come quella attuale che potremmo definire “yo-yo” la questione dei meccanismi diventa centrale. La modifica del contratto deve avere la forma scritta, in primis a tutela del contraente piu’ debole, quindi, in secondo luogo, in ragione della necessità di poter opporre all’Agenzia Entrate da parte del locatore il minor introito percepito.
Contratti di affitto di azienda e di licenza o franchising
Allo stesso modo, molto delicate sono le rinegoziazioni dei contratti di affitto di azienda e di licenza o franchising che possono portare con sé valori economici elevati, inarrivabili in periodi di incassi ai minimi. Nelle rinegoziazioni occorre, infatti, non solo tenere in considerazione gli interessi di tutte le parti coinvolte, ma anche avere una prospettiva di piu’ ampio periodo, che non si limita cioè alla contingenza ma valuta i possibili flussi di cassa per il periodo futuro. La rinegoziazione di questa specifica tipologia di contratto ha lo scopo pregnante di evitare che la crisi economica svuoti di valore gli investimenti che l’affittuario/licenziatario/franchisee ha effettuato, impoverendo il tessuto economico in modo piu’ ampio.
Cosa accade, però, se le controparti del soggetto in difficoltà si dimostrano “ostili” o addirittura precluse ad una rinegoziazione?
Gli strumenti anche in questo caso esistono e non sono solo di natura giudiziale posto che anche la mediazione può sortire buoni esiti. L’importante è muoversi nei tempi giusti, prima che la situazione debitoria diventi insostenibile e, se possibile, prima che controparte ponga in essere azioni di sfratto o di risoluzione contratto che moltiplicano i fronti legali e di conseguenza le spese.